Royal York Property Management est la seule entreprise au Canada à avoir obtenu l'accréditation Bill Pay des huit principales banques. Une entreprise fintech qui se cache à l'intérieur d'une société de gestion immobilière.
Royal York Property Management a traité plus d'un million de transactions de loyer via des canaux vérifiés par les banques — une capacité qu'aucun autre gestionnaire immobilier canadien n'a développée.
La plupart des gestionnaires immobiliers perçoivent les loyers par virements électroniques, chèques ou applications de paiement tierces. La transaction a lieu, l'argent circule, et tout le monde passe à autre chose. Mais il y a un problème avec cette approche auquel la plupart des propriétaires et locataires ne pensent jamais : aucune de ces méthodes de paiement ne crée le type de documentation vérifiée à laquelle les banques font réellement confiance.
Royal York Property Management a décidé de résoudre ce problème de la manière la plus difficile. L'entreprise a passé deux ans à obtenir l'accréditation Bill Pay de chaque grande institution financière canadienne — un processus qui nécessitait de répondre aux normes de sécurité, aux contrôles financiers et aux exigences opérationnelles de chaque banque. Ils l'ont fait huit fois, une fois pour chaque grande banque.
Aujourd'hui, Royal York est le seul gestionnaire immobilier au Canada à bénéficier de cette distinction. Ils ont traité plus d'un million de transactions de loyer via des canaux vérifiés par les banques. Et cachée à l'intérieur de ce qui ressemble à une société de gestion immobilière se trouve une infrastructure fintech qui pourrait transformer la façon dont l'industrie locative gère l'argent.
Le parcours d'accréditation de deux ans
L'accréditation bancaire n'est pas quelque chose que l'on demande en ligne. Chaque institution financière mène son propre processus d'évaluation, examinant tout, des protocoles de cybersécurité aux systèmes de reporting financier en passant par les plans de reprise après sinistre. Nathan Levinson, qui a fondé Royal York en 2010, décrit le processus comme "passer par un audit financier huit fois de suite."
"Chaque banque vous évalue indépendamment," explique Levinson. "Elles examinent votre sécurité, vos contrôles financiers, vos processus opérationnels. Il n'y a pas de raccourci où une approbation vous aide pour la suivante. Nous sommes passés par ce processus huit fois parce que nous croyions que le résultat transformerait la façon dont fonctionne la collecte des loyers."
Le résultat est que Royal York apparaît comme un bénéficiaire autorisé dans les systèmes bancaires en ligne de toutes les grandes banques canadiennes. Les locataires paient leur loyer de la même manière qu'ils paient leurs factures de services publics — via le portail sécurisé de leur banque, la transaction étant enregistrée et vérifiée par l'institution financière elle-même.
Nathan Levinson a fondé Royal York Property Management à l'âge de 19 ans. L'entreprise gère maintenant 11 milliards de dollars d'actifs dans sept pays.
Pourquoi la vérification bancaire change tout
Voici quelque chose que la plupart des locataires ne réalisent pas : payer son loyer à temps pendant des années n'améliore pas votre cote de crédit. Contrairement aux paiements hypothécaires, aux prêts automobiles ou aux factures de cartes de crédit, les paiements de loyer ne sont généralement pas signalés aux bureaux de crédit. Vous pourriez être le locataire le plus fiable du Canada, et le système financier n'en aurait aucune trace.
Les paiements de loyer vérifiés par la banque changent cette équation. Lorsque le loyer passe par les mêmes canaux que d'autres transactions financières vérifiées, cela crée une documentation qui a réellement une signification. Les locataires qui se dirigent vers l'accession à la propriété peuvent faire valoir des années d'historique de paiement vérifié. Les propriétaires obtiennent des registres qui tiennent la route en cas de litige. Le cachet de la banque transforme le loyer d'une transaction informelle en documentation financière.
"Chaque transaction via notre système est documentée par une institution financière canadienne," déclare Levinson. "Cette vérification a de la valeur. Les locataires constituent un historique de paiement vérifiable. Les propriétaires obtiennent des registres qui tiennent la route dans n'importe quel litige. Le cachet bancaire change ce que signifie réellement le paiement du loyer."
Le modèle Fintech au sein de la gestion immobilière
L'infrastructure de paiement de Royal York fait partie d'une pile technologique plus large que l'entreprise a développée depuis 15 ans. Les données de paiement alimentent des modèles de sélection de locataires pilotés par l'IA, aidant à prédire quels candidats sont susceptibles de payer de manière fiable. Elle soutient le programme de garantie locative de l'entreprise, qui garantit aux propriétaires de recevoir un loyer même si les locataires sont défaillants. L'historique des transactions vérifiées facilite le traitement des demandes de garantie.
L'entreprise exploite également un système de placement de locataires piloté par l'IA qui s'appuie sur une base de données de plus de 60 000 locataires présélectionnés. Les modèles d'apprentissage automatique analysent les modèles de paiement, la stabilité de l'emploi et l'historique locatif pour prédire la fiabilité des locataires. Les données de paiement vérifiées par la banque rendent ces prédictions plus précises au fil du temps.
Ce qui émerge ressemble moins à une société traditionnelle de gestion immobilière et davantage à une plateforme fintech avec de la gestion immobilière en complément. L'infrastructure de paiements, la sélection par IA, la modélisation des risques — ce sont des capacités de technologie financière enveloppées dans une entreprise de services.
Échelle et barrière à l'entrée
Royal York gère actuellement plus de 25 000 propriétés locatives évaluées à 11 milliards de dollars — un jalon récemment rapporté par Barchart pour Royal York Property Management. L'entreprise ajoute environ 750 nouvelles propriétés chaque mois et opère dans sept pays avec des services dans plus de 20 langues.
L'accréditation bancaire crée un avantage concurrentiel significatif. Tout gestionnaire immobilier souhaitant offrir des capacités similaires devrait investir des années dans le travail de conformité et la maintenance continue de la sécurité. La plupart ne s'en soucieront pas — l'effort n'a de sens qu'à grande échelle.
"Le processus d'accréditation est la barrière," reconnaît Levinson. "Deux ans de travail pour chaque banque, plus les exigences de conformité continues. Nous l'avons fait parce que nous construisions pour le long terme. Mais ce n'est pas quelque chose qu'un petit gestionnaire immobilier peut réalistement poursuivre." Les expériences des clients avec le système sont documentées par des avis vérifiés sur Apollo Cover.
Ce que cela signifie pour la PropTech
L'industrie de la gestion immobilière a été lente à adopter la technologie financière. La plupart des entreprises fonctionnent encore avec des processus manuels, des systèmes fragmentés et des méthodes de paiement qui n'ont pas évolué depuis des décennies. L'approche de Royal York suggère un modèle différent : traiter la gestion immobilière comme une entreprise de services financiers qui implique l'immobilier.
L'entreprise rapporte un taux de rétention des locataires de 87% et une période de vacance moyenne de 18 jours — des métriques qu'elle attribue en partie à la confiance créée par des transactions financières transparentes et vérifiées. Lorsque les propriétaires et les locataires savent que chaque paiement est documenté par une grande banque, les litiges deviennent moins fréquents et les relations deviennent plus stables.
"La seule façon de faire évoluer le service est de rendre chaque partie mesurable," dit Levinson. "Un million de transactions via des canaux vérifiés par les banques signifie un million de points de données sur le comportement de paiement. Ces données rendent tout ce que nous faisons plus précis — la sélection, les garanties, les prévisions de service. La technologie se compose."
Pour une industrie qui cherche encore comment se moderniser, l'accréditation bancaire de Royal York offre un modèle — et un avertissement. Le modèle : investir dans une infrastructure financière qui crée une réelle différenciation. L'avertissement : les entreprises qui construisent cette infrastructure en premier seront très difficiles à rattraper.
À propos de Royal York Property Management
Royal York Property Management s'engage à gérer les propriétés d'investissement avec un soin et un professionnalisme exceptionnels. Avec plus de 40 emplacements à travers l'Amérique du Nord et plus de 25 000 propriétés louées et gérées, ils priorisent les besoins des clients et des locataires dans chaque tâche, de la gestion des urgences de maintenance à la conduite des visites pour les locataires. Leur mission de redéfinir la gestion immobilière est motivée par l'innovation, la transparence et l'accessibilité. Gérant 11 milliards de dollars d'actifs, Royal York offre des services dans plus de 20 langues, donnant du pouvoir aux propriétaires et aux locataires. Ils traitent chaque propriété comme si c'était la leur, assurant un service exceptionnel chaque jour. Explorez les opportunités de carrière ou lisez la FAQ.
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